Как правильно снять офис в Москве: 20 советов арендатору

08.08.2019 15:32

По подсчетам за первую половину 2019 года вырос спрос на офисные помещения. В эксплуатацию вводится меньше помещений, чем покупается или берется в аренду. Арендодатели чаще начинают диктовать свои условия. Представленные ниже советы помогут выгодно совершить аренду офиса в Москва-Сити, в многоквартирном доме и в любом другом подходящем помещении.


1. Планируйте
Прежде чем начинать поиск конкретного офиса, определитесь с площадью офиса и сроками аренды. Обсудите с сотрудниками основные требования к офису и распределите их по приоритетности. Нужно помнить о будущем и представить сколько сотрудников будет в офисе через год и какие отделы планируется открыть.

2. Выберите подходящий вариант поиска помещения
Заниматься арендой офиса можно самому или поручить эту работу посредникам. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Сотрудничество с агентством недвижимости сокращает время поиска, освобождает от забот о юридической грамотности, сокращает риски быть обманутым. Однако, помните, что среди агентств существуют фирмы, предоставляющие лишь “информационные услуги”. За определенную сумму они в итоге предоставят список адресов и телефонов, которые не всегда доступны. также существуют компании, вся деятельность заключается в знакомстве арендатора с арендодателем. Переговоры такие компании не сопровождают и интересы клиента не отстаивают.
Внимательно читайте договор, чтобы обезопасить себя от мошенников.

Самостоятельная работа по поиску офисного помещения отнимает больше времени и требует осведомленности арендатора об обстановке на рынке коммерческой недвижимости. Также нужно знать законодательство и быть в курсе всех последних изменений в области юриспруденции.

3. Квартира или бизнес центр?
Никто не будет спорить, что приоритетнее всего разместить офис в центре Москвы, но это стоит немалых денег. Сократить расходы можно, выбрав не помещение в бизнес-центре, а квартиру.
Деятельность внутри квартиры не должна нарушать права других граждан, проживающих в этом же доме.
Если же снять помещение в бизнес центре, то можно освободить себя от многих проблем, связанных с функционированием инженерных коммуникаций и линий связи. Все эти неполадки решает собственник, а не арендатор. Аренда офиса в бизнес-центре дает компании престиж. К тому же бизнес-центры обладают готовой инфраструктурой в виде парковок, систем видеонаблюдения и охраны.

4. Пообщайтесь с соседями
Многие секреты и подземные камни знают компании, которые снимают помещения по соседству. Узнайте о плюсах и минусах расположения, о лояльности собственника, о возможных кражах.

5. A, B, C, или D?
Московские офисы делят на 4 класса.
* Класс «А»: новый комплекс, высокий уровень строительства, богатая инфраструктура и престижность. Средняя ставка аренды такого офиса в Москве составляет 26 тыс. руб. за кв. м в год.
* Класс «В»: рабочее помещение, достаточно развитая инфраструктура, расположенность не в центральных районах города. Средняя ставка аренды такого офиса в Москве составляет 15 тыс. руб. за кв. м в год.
* Класс «С»: здания советского типа и малоэффективная планировка, окраина города. Средняя ставка аренды такого офиса в Москве составляет 9 тыс. руб. за кв. м в год.
* Класс «D»: устаревшие инженерные решения, отсутствие служб жизнеобеспечения, складские и производственные помещения. Средняя ставка аренды такого офиса в Москве составляет меньше 9 тыс. руб. за кв. м в год.

1. Дополнительные расходы
В арендную стоимость помимо платы за офисные помещения может быть включена плата и за места общего пользования, такие как коридор, лестничная площадка, холл. Уточните у собственника указаны ли такие дополнительные расходы в договоре отдельным пунктом.

2. Коммунальные услуги
Заранее обсудите с собственником порядок оплаты электричества, воды, линий связи и других коммунальных платежей. Оплата должна производиться в соответствии с показателем счетчика. Если не обговорите эти вопросы с арендодателем, то он будет вправе выставить произвольные счета.

3. Парковка
Как известно, парковочные места бывают фиксированными и свободными. Обязательно узнайте у арендатора количество парковочных мест, которые относятся к вашему помещению

4. Охрана
Кто оплачивает охрану офиса? Обеспечено ли помещение видеонаблюдением и «тревожной кнопкой»? Действует ли пропускная система и сколько стоят ключи от турникетов? Ответы на эти вопросы спасут от непредвиденных затрат.

5. Распорядок дня
если вы собираетесь работать по ночам, подбирайте офис в таком здании, которое не закроется в 8-9 вечера. К тому же существуют определенные часы, в которые вы обязаны соблюдать, поэтому заранее узнайте правила.

6. Подписание договора
Собственник, у которого вы решили снять офис в Москве найден и вы подписываете договор сразу, как только его увидели. Это огромная ошибка. Лучше возьмите договор на пару дней и изучите его. Даже при самом незначительном недопонимании обращайтесь к юристу.

7. Составьте акт приемки помещения
Запишите все проблемы и особенности помещения, пересчитайте технику и мебель, которые есть в офисе. Таким образом вы обезопасите себя от желания арендодателя выставить вам претензии.

8. Проверьте права собственника на офис
Аренду помещений под офис нельзя проводить без соответствующих документов. Перед подписанием договора об аренде попросите собственника предоставить документ на право собственности. Проверьте, чтобы адрес офиса совпадал с адресом в документе.

9. Познакомьтесь с сайтом Росреестра
Выписку из реестра недвижимости, которую предоставляет собственник, можно проверить на сайте Росреестра. Сделайте это, чтобы исключить случаи, когда арендодатель пытается подсунуть сертификат другого помещения.

10. Субаренда
Имея дело с субарендой, помните, что помимо прав собственника нужно уточнить наличие возможности у арендатора сдавать офисное помещение в аренду.

11. Представитель компании
Если сделку заключает не собственник, а представитель, то он должен обладать полномочиями по заключению подобных сделок. В таком случае, проследите, чтобы к договору аренды была приложена доверенность, по которой представитель осуществляет свою деятельность

12. Площадь помещения
проверьте соответствие площади офиса в реальности с той, то указана в договоре аренды и в технической документации. Площади могут отличаться в результате перепланировки. В таком случае арендодатель способен увеличить стоимость помещения.

13. Изменение арендной платы
Арендодатель не имеет права повышать арендную плату без согласования с арендатором. Заранее просмотрите условия в договоре, по которым может изменяться арендная плата.

14. Перепланировка
В договоре должны быть прописаны условия, по которым разрешена перепланировка помещения. Однако, арендатор в праве осуществлять перепланировку только с согласия арендодателя. Такие проблемные ситуации часто доходили до суда. Поэтому, перед планировкой заручитесь письменным согласием арендодателя.

15. Окончание срока аренды
Помните, что истечение срока аренды или отказ арендатора использовать помещение не свидетельствует о прекращении договора аренды. Моментом окончания срока аренды будет дата, указанная в акте приема-передачи.