25 ошибок при аренде торговой точки

08.08.2019 15:27

Как происходит аренда торговой точки в Москве? Как правильно проверить договор, как избежать денежные штрафы со стороны арендодателя, каким образом можно тщательно проверить договор и на что обратить внимание. Давайте разберемся, какие основные ошибки может совершить арендатор.Как происходит аренда торговой точки в Москве? Как правильно проверить договор, как избежать денежные штрафы со стороны арендодателя, каким образом можно тщательно проверить договор и на что обратить внимание. Давайте разберемся, какие основные ошибки может совершить арендатор.
1. Не подготовленный план помещения. Будьте готовы к тому, что у вас попросят план вашей торговой точки. Он может быть выполнен в виде визуализации или планограммы, схемы или чертежа. Если для работы торговой точки понадобится сложное техническое оборудование, превышенное количество розеток или особое освещение, то все нюансы стоит отразить в плане. Для замера и планировки оборудования можно нанять специалистов.

2. Неправильный расчет бюджета и сроков окупаемости проекта. Стоит определить срок окупаемости деятельности торговой точки. Он может быть краткосрочным (3-6 месяцев) и долгосрочным (6 месяцев – 1 год и более). В зависимости от сроков окупаемости, выбираем срок заключения договора аренды: краткосрочный и долгосрочный соответственно. 

3. Защищайте краткосрочный договор аренды дополнительным пунктом. В нем должно быть прописано условие, согласно которому аренда торгового островка должна быть уплачена арендатору, если торговый центр или бизнес-центр прекратил свою деятельность. Например, здание закрылось, перестало функционировать или случилось ЧП. В этом случае, все убытки (если вы понесли их в период окупаемости инвестиций), должны быть возмещены со стороны арендодателя. Также, сохраняйте все чеки и счета для доказательств. 

4. Защищайте долгосрочный договор. Пропишите мораторий на выход арендодателя из аренды на случай, если он захочет разорвать с вами договор до окупаемости аренды торгового островка или помещения.  Ошибка многих предпринимателей в том, что они подписывают этот пункт договора зеркально. Оставьте за собой право расторжения договора.

5. Частой ошибкой аренды площади в торговых центрах бывает то, что арендатор имеет смутное представление о деятельности менеджера по аренде. У менеджеров бывает свой план составления договора и свои бонусы за пункты договора, но все их можно переиначить и прийти к более удобным условиям. В очень редких случаях аренда торговых мест в Москве строится на жестких для арендатора условиях (в основном, в топовых торговых центрах).

6. Ошибкой будет не указать сроки выхода из краткосрочного договора аренды. Его проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

7. Недоглядеть за депозитом. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды, иначе его заберут в виде штрафа за расторжение. 

8. Следите за уплатой аренды. Заложите бюджет так, чтобы вам хватило его на 2-3 месяца даже в случае, если аренда торговой точки в Москве будет не окупаться.

9. Индексация арендной ставки в долгосрочном договоре – это то, на сколько будет или не будет повышаться цена аренды в год. Обратите внимание на этот пункт, чтобы не допустить ошибок. 

10. Уточните об обязательных платежах, они могут содержать такие пункты, как: эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения. В год набегает приличная сумма, возможно, некоторые из услуг вам не нужны. 

11. Уточните об участии в промо-акциях ТЦ, обязательно ли устанавливать счетчики при аренде торговой точки в Москве, нужна ли дополнительная реклама на фасаде здания. 

12. Ошибка выбора подрядчиков. В договоре должно быть прописано, с какими подрядными организациями у БЦ или ТЦ налажен договор, а с какими нет. Возможно, цены договора подряда вас не устроят, проверьте этот пункт. 

13. Обязательно прочитайте о штрафах. Ваших сотрудников в последствии могут штрафовать за нарушение правил ТЦ или БЦ, вплоть до расторжения договора аренды. 

14. Не допустите ошибку с выбором эксклюзивности товара на продажу которого возлагаете большие надежды. Перед заключением договора, вышлите менеджеру список не только актуальных на данный момент товаров, но и предполагаемых позиций. 

15. Просрочка платежа по аренде должна быть не более 0,1 - 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

16. Уточните заранее время работы ТЦ и режим работы ваших сотрудников, время, разрешенное на технические работы и ввоз оборудования. 

17. Проконтролируйте безопасность своего торгового помещения: режим охраны, способ контроля целостности витрин в ночное время. 

18. Если бизнес предполагает наличие канализации или дополнительных труб, заранее уточните о возможности их подключения.

19. Ошибка арендодателей часто заключается в том, что они не идут на контакт с менеджерами ТЦ. Если у вас случился просроченный платеж или вы задерживаете технические работы, предупредите арендодателя, чтобы не попасть в «черный список». 

20. В договоре обязательно прописывайте всю арендованную вами площадь до мелочей: этаж, размер, точный юридический адрес.

21. При аренде торговой точки проверяйте наличие санитарных норм в помещении, условия содержания других торговых точек. Обязательно сделайте обход территории и проверьте всех желательных и нежелательных соседей.

22. Не поддерживать контакт с соседями по аренде – тоже большая ошибка. Многие компании и точки общепита могут сотрудничать. Например, владельцы салонов могут получить скидки на кофе для своих клиентов за бартер.

23. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату: реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи.

24. Пропишите конкретное количество электроэнергии и систем горячего и холодного водоснабжения, которое потребуется вам при работе прежде, чем купить торговое помещение.

25. Читайте мелкий шрифт, прокрутите все нюансы, которые могут возникнуть при аренде, предугадайте чрезвычайные ситуации. Так же следует знать, что у каждого конкретного ТЦ есть ряд своих особенностей и требований, в которых вы можете или не можете прийти к соглашению.