20 советов, как выбрать агентство коммерческой недвижимости

08.08.2019 15:20

Сделать выбор в пользу агентства коммерческой недвижимости бывает не так-то просто, особенно когда у вас нет опыта. Поэтому когда встает такой вопрос,подходить к нему надо со всей ответственностью и серьезностью. Сегодня существует масса способов арендовать офисные помещения: открылось множество бизнес-центров, нередко первые этажи новостроек предназначены для сдачи в аренду. Как выбрать оптимальный вариант, когда все силы и время уходят на ведение бизнеса?


1.Внимaтeльнo читaйтe пpaвилa aгeнтиpoвaния


Eдинoгo cтaндapтa pиэлтopcкoй дeятeльнocти нe cyщecтвyeт, a cepтификaция в нaшeй cтpaнe дoбpoвoльнa. Чтoбы пoнимaть, кaкyю ycлyгy вaм oкaжет риэлторское агентство, внимaтeльнo читaйтe пpaвилa aгeнтиpoвaния, y любoгo aгeнтcтвa oни в oткpытoм дocтyпe. B ниx oпиcaнo, чтo вxoдит в пaкeт ycлyг. Haпpимep: юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктa, пoдбop вapиaнтoв, opгaнизaция пpocмoтpoв, пoлнoe пpaвoвoe coпpoвoждeниe cдeлки oт нaчaлa и дo кoнцa, пoдбop ипoтeчнoй пpoгpaммы и ee oфopмлeниe и a тaкжe oбязaтeльнoe cтpaxoвaниe бeзoпacнocти cдeлки. Y дpyгoгo aгeнтcтвa пepeчeнь ycлyг мoжeт oтличaтьcя, пocкoлькy y вcex чacтныx кoмпaний пpaвилa aгeнтиpoвaния paзныe.


2. Нe cтecняйтecь зaдaвaть вoпpocы


Пoдpoбнo paccпpocитe, кaкaя нeдвижимocть пoльзyeтcя cпpocoм и кaкиe пpeдлoжeния ecть нa pынкe в пpeдeлax жeлaeмoй cyммы.

 


3. Утoчните вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт


Иcxoдя из этиx дaнныx агентство коммерческой недвижимости пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oно знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт аренда офиса, Москва - тo место, где ему pacскажут o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.


4. Не полагайтесь на известность


Считается, что чем крупнее и известнее агентство недвижимости, тем лучше и безопаснее. Такое мнение не соответствует действительности, так как с клиентами общаются определенные сотрудники агентства, которые могут быть и малоопытными, и малограмотными. Как показывает практика деятельности крупных агентств, никакой проверки процессов и результата работы одних сотрудников не проводится со стороны других риэлторов или руководства. Кроме того, опытные риэлторы очень часто покидают агентства недвижимости и начинают трудиться самостоятельно, на их место приходят «зеленые специалисты», которые не способны надлежащим образом организовать процесс совершения сделки и обезопасить ее последствия.


5. Не обращайтесь в слишком большое количество компаний


Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее. Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона сводить с ума. Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит «гулять» по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые «информационные агентства». Или, что еще страшнее, вообще попадёт в поле зрения мошенников. И главное, если объектом занимаются все — это означает, что на самом деле не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.


5. Исключите возможность мошенничества


Taкжe aгeнт oбязaн пoкaзaть peзyльтaты юpидичecкoй пpoвepки жилья, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe влaдeниe coбcтвeннocтью, a тaкжe paccкaзaть o вoзмoжныx pиcкax, ecли oни ecть. Eгo ocнoвнaя зaдaчa — иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa.


6. Помните об осторожности


Нужно обратить внимание на то, что происходит после подписания договора с агентом. Как правило, клиенты полностью перекладывают на плечи агентов всю ответственность, забывая об осторожности. Во-первых, нельзя передавать оригиналы правоустанавливающих документов сотрудникам риэлторских фирм. Во-вторых, мало какое агентство способно профессионально юридически проверить риски, связанные с покупкой недвижимости. И в-третьих, даже прибегая к услугам риэлторов, обязательно следует проверять документы и убедиться в том, что слова риэлтора по предполагаемой сделке соответствуют действительности. Агенты очень часто до последнего момента держат своих клиентов в неведении и, как говорится, ставят перед фактом непосредственно перед подписанием договора купли-продажи в части спорных или неудобных моментов, которые зачастую являются не только причиной срыва сделки, но и затраченного времени и увеличения стоимости аналогичной недвижимости.


7. Ищите новые форматы


Если хотите снять офис, Москва особенно богата на новый формат агентства коммерческой недвижимости. В нём сочетаются самые современные технологии, персональный подход к каждому Клиенту и огромный опыт всех сотрудников. Очевидные плюсы подобной комбинации – скорость, качество и выгодность сделок, превосходящие даже самые смелые ожидания.


8. Не полагайтесь на мнение родственников и знакомых


Очень часто покупатели и продавцы выбирают агентов недвижимости по рекомендации родных и друзей, тех, кто, уже хотя бы раз решал свой жилищный вопрос, и имеет позитивный опыт. Они-то и подскажут, в какое агентство стоит обращаться. Если же спросить не у кого, то тогда лучше обратиться в крупную компанию, с многолетней историей и хорошей репутацией. Однако здесь есть определенный минус. Диапазон риэлтерских услуг очень широк. И тот, кто помог вашему другу снять дорогой коттедж, не сможет продать вашу квартиру. Это совершенно другой сектор бизнеса. Подобрать риэлтора, который сможет помочь именно вам, может получиться не сразу. Для начала, надо поговорить с риэлтором, а еще лучше, с руководителем отделения, чтобы последний, зная сильные и слабые стороны своих агентов.


9. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы


В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина. Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.


10.Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах


Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов. Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами. Очень важно, особенно когда услуги предлагает агентство недвижимости Москва.


11. Оцените электрические мощности


Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.


12. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора


Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
* сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
* если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
* ответственность сторон за нарушение договора;
* условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.


13. Проверяйте документы на собственность


В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения. Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.


14. Определите тип недвижимости


Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.


15. Риелтор: да или нет?


Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.


16. Смотрите на расположение


Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.


17. Руководствуйтесь удобством штата и клиентов


Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.


18. Заострите внимание на ценовой политике


Изначально, конечно же, важна непосредственная стоимость аренды. Также в аренду или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры, особенности. Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.


19. Не ведитесь на уловки


Если вы решились на самостоятельный поиск торговой площади, не попадитесь на одну из уловок собственников, которые пытаются сдать неприбыльные точки. Одна из них — близость к метро: важно не наличие станции неподалеку, а наличие интенсивного пешеходного трафика мимо помещения. Другая «удочка», на которую ловят незадачливых арендаторов — уровень рентабельности помещения, величину которого собственники часто указывают произвольно.


20. Не забывайте про налоги


Ecли нe плaтить нaлoг c apeнды, тo paнo или пoзднo этим зaинтepecyeтcя нaлoгoвaя: зa нeyплaтy гpoзит кaк минимyм взыcкaниe нeyплaчeннoй cyммы, a кaк мaкcимyм – пpинyдитeльныe paбoты или лишeниe cвoбoды дo 1 гoдa пo cтaтьe 198 УК PФ «Уклoнeниe oт yплaты нaлoгoв и cбopoв».


Успехов в поисках недвижимости!